Bij bedrijfsruimtes in de zin van artikel 7:290 BW gaat het om horeca- en winkelbedrijven die voor het publiek toegankelijk zijn. Deze categorie van bedrijfsruimtes genieten een hoge mate van huurbescherming. De reden daarvoor is dat dit type ondernemers erg gebonden is aan de plaats waar de bedrijfsruimte is gevestigd en een verhuizing vrijwel altijd negatieve gevolgen heeft voor de ondernemers. Dat is bij kantoorruimtes en fabrieken is dat heel anders (deze zijn niet locatie gebonden) en daarom genieten de huurders van deze ruimtes veel minder bescherming.
Een huurovereenkomst voor een 7:290 BW bedrijfsruimte bestaat doorgaans uit twee perioden van vijf jaren. Na de eerste periode van vijf jaar kan door de huurder de huurovereenkomst altijd opgezegd worden. Daarvoor hoeft de huurder geen reden op te geven. Vaak geldt er wel een opzegtermijn van één jaar en dient de opzegging te geschieden middels een aangetekende brief of een deurwaardersexploot (een soort brief die uitgereikt wordt door de deurwaarder). Als het contract na tien jaar nog niet opgezegd is wordt het voor onbepaalde tijd verlengd en kan het door de huurder steeds worden opgezegd met inachtneming van een opzegtermijn van één jaar.
De verhuurder kan in tegenstelling tot de huurder de huurovereenkomst niet zomaar beëindigen. Ook niet na afloop van de vijfjaren of tienjaren periode. De verhuurder kan dat enkel doen op grond van twee limitatief in de wet opgenomen redenen. De eerste grond is dat de verhuurder het verhuurde dringend nodig heeft voor ‘eigen gebruik’. Van eigen gebruik is onder andere sprake wanneer hij het verhuurde voor zichzelf nodig heeft. Een tweede gegronde reden betreft de omstandigheid dat de huurder er een ‘slechte bedrijfsvoering’op nahoudt. Ook hier geldt in beginsel op grond van de contracten doorgaans een opzegtermijn van één jaar en dient de opzegging ook bij aangetekende brief of exploot te gebeuren.
Een verhuurder kan, gelet op het voorgaande, de verhuur niet beëindigen wanneer hij het pand wil verkopen zonder huurder. Bij een verkoop gaat de huurovereenkomst mee over omdat koop geen huur breekt.
Na tien jaar kan de verhuurder ook opzeggen wanneer de huurder weigert om een redelijk aanbod voor een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan weigert. Daarbij mag overigens geen wijziging van de huurprijs worden voorgesteld, daarvoor is namelijk een separate procedure nodig. Wil u een wijzigingsvoorstel doen? Laat u dan vooraf informeren door een advocaat. uw advocaten staat u hierbij uiteraard graag bij.
Als de huurder, nadat de verhuurder heeft opgezegd, niet binnen zes weken laat weten dat hij met de opzegging instemt, dan moet de verhuurder een procedure starten en zal hij de rechter moeten vragen om de huur daadwerkelijk te kunnen beëindigen. De rechter zal beoordelen of er een geldige reden tot opzegging was. Daarbij wordt getoetst aan de reden genoemd in de opzeggingsbrief. Het is dus zaak dat deze brief goed geformuleerd is en mitsdien is het verstandig dat u zich daarin laat bijstaan. Ook hierbij is uw advocaten u graag van dienst. Zo ja, dan zal daarna de huurovereenkomst eindigen. Totdat de rechter een oordeel heeft gegeven duurt de huurovereenkomst echter gewoon voort.
Het is ook mogelijk om een huurovereenkomst te sluiten voor een periode van twee jaar of korter. Dit is een zogenaamde proefperiode. Als er hiervoor gekozen wordt, dan gelden de strenge regels van de huurbescherming niet en heeft de huurder geen huurbescherming. Er gelden bij dit soort overeenkomsten doorgaans óók korte opzegtermijnen. Wanneer de huurovereenkomst stilzwijgend verlengd wordt ontstaat er automatisch een huurovereenkomst voor de duur van vijf jaren waarop de reeds verstreken periode in mindering strekt. Vanaf dat moment gelden ook de strenge regels omtrent opzegging en huurbescherming.
